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Comunidad de propietarios

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He comprado una vivienda o local, ¿tengo obligación de pagar los gastos de comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?

En el supuesto de que se compre una vivienda y existan deudas del anterior propietario a la comunidad, el nuevo propietario responde con la propia vivienda de las cantidades adeudadas durante el año en curso y el año natural ,de enero a diciembre, inmediatamente anterior.
El vendedor del piso o local debe declarar en el contrato de compraventa que están pagados los gastos generales de la comunidad o expresar los que debe, con una certificación del estado de sus deudas con la comunidad que expide el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. Sin esta certificación el Notario no autorizará la escritura, a no ser que el comprador del piso o local, libere al vendedor de la obligación de presentar la certificación ,lo cual no es recomendable, salvo que se confíe plenamente en la palabra del vendedor.
Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.




¿Qué se puede hacer cuando alguno de los comuneros no paga sus cuotas?

La nueva Ley establece diversas medidas para facilitar el cobro de cantidades adeudadas a la comunidad de vecinos cuando se tarta de deudas inferiores a 30.050 euros ( 5 millones de pts): aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, si el deudor no paga o no decide comparecer en juicio, el juez puede dictaminar el embargo del piso o local, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la sentencia, se debe; el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está expresamente afecto al pago de esas anualidades,...
Además, la Ley también expresa que el que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios, ni puede impugnar los acuerdos que en ella se adopten. Incluso, la ley contempla la posibilidad de dar publicidad del nombre del deudor en el tablón de anuncios de la finca o en las circulares vecinales, por lo que quienes no cumplan con sus obligaciones económicas no podrán esconderse en el anonimato.




¿Quién está legitimado para exigir el pago de las deudas judicialmente?

- el presidente.
-el administrador
- la Junta de propietarios ,con acuerdo

Los trámites son los siguientes:
1º En Junta de propietarios se tiene que acordar la liquidación de la deuda.
2º dicho acuerdo de la liquidación se ha notificar al vecino deudor (moroso).
3º La demanda correspondiente se ha de presentar en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el edificio. A la demanda se debe acompañar una certificación de la liquidación, emitida por el secretario, con el visto bueno del presidente.
4º la demanda se debe dirigir contra el propietario de la vivienda o local, ahora bien cuando el titular anterior deba responder solidariamente ,junto al actual, del pago de la deuda, la demanda debe presentarse conjuntamente con él, sin perjuicio del derecho que tiene a reclamar contra el propietario actual. En cualquier caso hay que demandar al titular que aparece en el registro.




Si soy elegido Presidente de la Comunidad,¿ tengo la obligación de ejercer el cargo de presidente o puedo negarme a desempeñarlo ?

Las comunidades de vecinos han de tener un presidente. Cualquier propietario de un inmueble puede ser presidente de la comunidad. Se elige por votación, de forma rotativa o por sorteo. El nombramiento es por un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa o los vecinos no aprueben su gestión, en cuyo caso pueden proponer su cese antes del plazo.
El presidente elegido tiene la obligación de ejercer su cargo, a no ser que alegue una justa causa que se lo impida. Para dejar el cargo tiene que presentar sus impedimentos ante el juez, que estimará si las razones alegadas son suficientes. En la práctica solo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.No obstante, si la persona afectada expone razonadamente a los otros propietarios las causas que le impiden desempeñar el cargo, no será necesario acudir al auxilio judicial.




¿Qué se puede hacer si algún vecino realiza en su vivienda actividades molestas? ¿Y si emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?

En cuanto a las actividades molestas:
Cualquier vecino que crea que otro realiza actividades molestas o insalubres, peligrosas o incómodas debe presentar una queja al presidente, este último debe comunicar al dueño del inmueble que causa las molestias que deje de hacerlo ( ello en el supuesto de que la actividad vaya en contra de la normativa sobre la materia.) advirtiéndole que si no cesa en dicha actividad se iniciarán las acciones judiciales oportunas.
Si no obstante lo anterior, las molestias continúan, se ha de convocar una junta de propietarios para discutir el asunto, y en la que se debe autorizar al presidente para entablar una acción judicial. Una vez presentada la demanda, el juzgado ( Juzgado de 1ª Instancia) puede ordenar la suspensión cautelar de las actividades.
Si finalmente la sentencia que se dicte es condenatoria, en ella se puede acordar : el cese de actividad, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda o el local por un plazo de hasta tres años. Si se trata de un inquilino, se podrá anular su contrato de alquiler.
En cuanto a las actividades prohibidas :
Cuando por ejemplo, una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad, en tal caso :
El Presidente de la Comunidad deber requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años.




¿Qué mayorías son necesarias para la toma de decisiones ?

Como se verá a continuación, La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más importantes de la Comunidad, pero la nueva Ley flexibiliza las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, para los que es suficiente el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque ello implique la modificación de los estatutos de la Comunidad.
Unanimidad:
para aprobar o modificar las reglas de la propiedad horizontal o de estatutos de la comunidad.

* 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:
para poner o quitar los servicios del ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan que se modifique el título constitutivo o los estatutos.

* Mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación:
para realizar determinadas obras (excepto las que requieran unanimidad al modificar la estructura o configuración del edificio) o para establecer nuevos servicios comunes que faciliten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

* Un tercio de los integrantes de la comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación:
para instalar elementos comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o para adaptar los que ya hay, así como para colocar sistemas de aprovechamiento de la energía solar o servicios necesarios para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

* Mayoría total de los propietarios que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación:
para la validez del resto de acuerdos no recogidos en ningún otro tipo de mayoría.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
(La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión.) Y enlazando con las mayorías señaladas anteriormente, es importante que se tenga presente que:
Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales.




¿ Cuándo se puede impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios? ¿ Quien esta legitimado para impugnarlo? ¿ existe plazo para impugnar los acuerdos?

Un acuerdo de la Junta de Propietarios, solo se puede impugnar ante los Tribunales, en los siguientes casos:

* Si son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

* Si resultan lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

* Si suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Están legitimados para impugnar el acuerdo:

* Los propietarios que hayan votado en la junta y los vecinos ausentes que comuniquen en el plazo de 30 días su discrepancia.

* Los que estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Si ese no es el caso, hay que depositar judicialmente las cantidades correspondientes a dichas deudas.
En cuanto al plazo de impugnación:
Es de tres meses, o un año según se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos.




¿Pueden los MINUSVALIDOS imponer por si solos que , con cargo a la Comunidad se hagan desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes del edificio?

Los minusválidos no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas, pero los acuerdos que tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad.
Ningún vecino se puede negar a la eliminación de barreras arquitectónicas si la demanda proviene de una persona con minusvalías. Cuando no se obtenga la mayoría requerida por la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario afectado de minusvalía estará autorizado por ley a realizar la obra, asumiendo todos los costes.




¿Qué voto es necesario para instalar una ANTENA PARABÓLICA o ASCENSOR en la Comunidad?

Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas.
- Si un grupo de vecinos quiere instalar un elemento de mejora, como un ascensor, y algún vecino se opone, la junta no puede obligarle a su implicación económica. Se puede realizar la obra, pero dicho vecino no puede usar este servicio (en el caso de los ascensores, la discrepancia se soluciona con llaves que permiten acudir directamente al piso seleccionado y que impiden usar el elevador a quien no paga).
Si posteriormente el vecino disconforme quiere utilizar el ascensor, deberá pagar su parte proporcional de la obra, más intereses.( la problemática de los ascensores es muy conflictiva y la jurisprudencia de las Audiencias provinciales no es unánime).
- Si un vecino quiere instalar una antena parabólica comunal, tendrá que conseguir que lo apruebe un tercio de los propietarios. Los que se hayan opuesto no tienen la obligación de pagar el coste de instalación o mantenimiento, pero si en el futuro desean tener acceso a las emisiones, deben abonar el importe que les hubiera correspondido, actualizado al interés legal del dinero.




¿Puedo realizar alguna obra dentro de mi piso? ¿Con qué condiciones?

Todo propietario de un piso o local puede realizar obras en él, pero tiene que tener en cuenta que:
1.- Los cambios sólo pueden hacerse en el piso del que se es propietario, no en el resto del edificio. (Si es necesaria alguna reparación en el edificio, tiene que comunicarse al administrador) Un propietario puede modificar los elementos arquitectónicos (tirar tabiques no maestros, por ejemplo), instalaciones o servicios de su piso, siempre que no perjudique la seguridad del edificio, la estructura general, su configuración o estado anteriores ni vulnere los derechos de otro propietario (no se pueden cerrar balcones o instalar ventanas de distinto color o tamaño). Cualquier obra realizada bajo estas características debe ser comunicada al representante de la comunidad.
2.- La obra no puede alterar la seguridad del edificio, su estructura general, la configuración ni el estado exterior.
3.- La obra no puede perjudicar los derechos de otro propietario.
4.- Antes de comenzar la obra se tiene que comunicar al presidente de la comunidad de propietarios.
5.- los propietarios no pueden realizar acciones prohibidas por los estatutos o que resulten dañosas para la finca o que "contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Y la comunidad puede actuar ante la justicia si dichas actividades no cesan.




¿Están los propietarios obligados a contribuir económicamente para constituir un FONDO DE RESERVA? ¿ para que? ¿ cual debe ser su cuantía?

Según la nueva Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios están obligados a pagar la constitución de un fondo de reserva destinado a las obras de conservación y reparación del edificio (incluyendo el portal).
La reserva de este fondo debe ser del 2,5% del presupuesto anual de la comunidad para el primer año y del 5% a partir del segundo.
Si la obra no es de conservación y reparación, puede que implique una modificación de la estructura o configuración de la finca y, por ello, será precisa la unanimidad. Si se califica una obra como de innovación o de mejora, entonces quienes se opongan sólo estarán obligados a contribuir cuando el importe sea inferior a las tres cuotas ordinarias.
La comunidad de vecinos podrá utilizar el fondo para suscribir un contrato de mantenimiento del inmueble o para pagar las obras necesarias para mantener el edificio. También se puede disponer del fondo para contratar un seguro que cubra los daños por riesgos extraordinarios. Por otro lado, todo el dinero que se utilice del fondo se tendrá que reponer en los siguientes presupuestos.




Si le queda alguna duda Consulte a nuestros expertos.

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