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Préstamo hipotecario

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¿Qué un préstamo hipotecario?

El préstamo hipotecario es una figura jurídica integrada por dos elementos:

* un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad llamado acreedor (en general un Banco o Caja de Ahorros), presta una determinada cantidad de dinero a otra (el deudor), el cual se obliga a su completa devolución y al pago de los intereses y demás gastos convenidos en el plazo libremente pactado;

* y la hipoteca, que es una garantía que otorga el deudor u otra persona, generalmente un familiar próximo (en el caso de la denominada "fianza real"), que en todo caso debe ser el propietario de la finca hipotecada. La hipoteca puede recaer sobre cualquier bien inmueble (solar, vivienda, local de negocios, finca rústica), o bien sobre determinados bienes muebles perfectamente identificables (automóviles, aeronaves, maquinaria industrial, derechos de propiedad intelectual, etc). El conjunto resultante o préstamo hipotecario se documenta mediante escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que goza de una presunción de validez y legalidad al ser previamente calificado por el Registrador que controla el cumplimiento de todos los requisitos legales y la no inclusión de cláusulas abusivas contrarias al interés del consumidor o prestatario.




¿ Porqué acudir a un préstamo hipotecario?¿ que ventajas obtiene el banco?

Para el deudor:
1º- el préstamo hipotecario permite el abaratamiento del coste del dinero, permitiendo mantener un diferencial en la tasa de interés del dinero respecto de los préstamos personales de varios puntos porcentuales, una menor dotación de fondos de reserva para fallidos y mayores plazos de amortización o devolución.
2º- El inmueble, salvo que se proceda a su venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo, volverlo a hipotecar (siempre que el importe de las dos hipotecas no rebase el valor del bien), y disfrutarlo por sí mismo. En caso de venta, el comprador descontará del precio pactado la parte del préstamo que todavía no esté devuelto (amortizado). En cuanto a los arrendamientos, en algunas ocasiones los Bancos exigen que no se arriende por debajo de una determinada renta anual. Esto es debido a que en caso de venta en subasta judicial en muchos casos la legislación reconoce al arrendatario el derecho a continuar en el arriendo, por lo que es lógico que se pacte un mínimo de renta para no perjudicar al comprador en la subasta.
Para el Banco: En caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados, el Banco, Caja de Ahorros o la Entidad financiera acreedora puede, por medio de unos procedimientos judiciales , o bien por ante notario, proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar con el precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante a disposición de otros acreedores y, en su defecto, para el deudor. Esta garantía es lo que le permite al banco otorgar el préstamo con un plazo más largo y con un interés más bajo que en el caso de los créditos personales.




Dispongo de unos pequeñísimos ahorros y estoy interesado en la compra de una vivienda ¿Hasta qué cantidad del precio de la vivienda puedo financiar con un préstamo hipotecario?

En general las entidades financieras pueden conceder préstamos hipotecarios por un importe equivalente al valor de tasación de la vivienda, pero en caso de querer utilizar dicho préstamo, a su vez, como garantía de una emisión de títulos hipotecarios (forman el denominado "mercado hipotecario secundario") tienen limitada por Ley la cuantía máxima que pueden otorgar de préstamo al 70% del valor de la finca, o al 80% cuando la finalidad del préstamo sea financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de la vivienda.
Por otra parte, los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo, como criterio de solvencia del prestatario, es decir, para evitar riesgo de impagos.




¿ Qué información relevante es la que tengo que pedir a mi Banco o Caja de Ahorros antes de contratar una hipoteca y poder compararla con otras ofertas?

La información básica se consigue a través de un folleto informativo que las entidades deben entregar, de forma gratuita, a cualquier persona que lo solicite. Las condiciones que figuran en este folleto tienen carácter meramente orientativo, pero están protegidas por las normas sobre publicidad engañosa o falsa.
El contenido mínimo que debe abarcar la información de este folleto es la siguiente: cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado, plazo del préstamo, plazo de carencia de amortización del principal, periodicidad de los pagos (mensual/trimestral/semestral/otros), sistema de amortización, tipo de interés, modalidad del tipo de interés (fijo/variable), tipo de interés aplicable (indicación orientativa, mediante un intervalo), del tipo de interés nominal anual, en caso de préstamos a tipo fijo; o del margen sobre el índice de referencia, en caso de préstamos a tipo variable, índice o tipo de referencia, en préstamos a interés variable (indicándose su evolución durante, al menos, los dos últimos años naturales, así como el último valor disponible), plazo de revisión del tipo de interés.
Muy importante es también el capítulo de gastos. Sobre las comisiones el folleto debe contener la siguiente información: aquéllas que resulten aplicables, señalando, en todo caso, las máximas comunicadas al Banco de España y, optativamente, las mínimas previsibles. Entre tales comisiones destacan las siguientes: comisión de apertura y comisión por amortización anticipada, que deberá satisfacer el prestatario a la entidad prestamista, distinguiendo, en su caso, entre amortización parcial y total, así como los gastos que se devenguen a cargo del prestatario como la tasación del inmueble y el seguro de daños de la finca. En este capítulo de gastos destaca de manera importante los impuestos que gravan la operación del préstamo hipotecario (impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo impositivo es el 0,5% del total de la responsabilidad hipotecaria por todos los conceptos (capital, intereses y costas). También, referenciadamente, los aranceles notariales y registrales.




¿ Cuándo puedo considerar que tengo el préstamo concedido?

Una vez hemos adoptado la decisión de solicitar el préstamo, a la vista del correspondiente folleto informativo, a una entidad financiera determinada, esta última encargará la realización de la tasación del inmueble y comprobará su identidad con la situación física registral, si el dominio inscrito y las cargas que figuren en el Registro de la Propiedad, así como comprobará la capacidad financiera del prestatario (generalmente a través de la nómina o declaraciones fiscales sobre renta y patrimonio). En caso de resultar favorables tales comprobaciones, formulará la correspondiente "oferta vinculante" de préstamo.
Esta oferta se formula por escrito, se debe referir a los extremos antes vistos que figuraban en el folleto informativo, y tiene un plazo de validez mínimo de diez días hábiles desde su entrega. En este momento la decisión ya sólo depende del solicitante, ya que en el plazo citado el Banco o Caja de Ahorros no puede desdecirse de su oferta. A pesar de que se haya incurrido en algún gasto, este es el mome




¿ Cómo se formaliza el préstamo hipotecario? ¿Qué trámites son necesarios?

los préstamos hipotecarios se formalizan mediante escritura pública y se constituyen mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Para que la hipoteca quede constituida y produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo que el Registrador :
1º.- calificará el documento, para verificar que no existen cláusulas nulas, ni abusivas, ni pactos personales que no afectan a terceros.
2º.- Comprobará que previamente se haya liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada, al sumarse a ésta los intereses y las costas).

los siguientes trámites son los siguientes:
1º.- Aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un Notario para que prepare la escritura.( El prestatario tiene derecho a elegir Notario, el cual debe no sólo redactar la escritura sobre la base de los acuerdos de las partes, sino que también tiene la obligación de asesorar a éstas sobre sus respectivos derechos.)
2º.- Una vez que el Notario ha preparado el proyecto de escritura, el cliente también tiene derecho a examinar este proyecto en el despacho del Notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma de la misma, pudiendo pedir aclaraciones sobre las dudas que se le susciten. (El prestatario puede renunciar a este derecho de examen previo de la escritura, pero en este caso es obligatorio que su firma tenga lugar en el despacho del notario, y no en la sede de la entidad financiera.)
3º.- En el momento del otorgamiento de la escritura, el prestatario puede pedir que se le deje leer la escritura y, en su defecto, el notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario.
Además de ello, es obligación del notario realizar las siguientes actuaciones, en garantía de los derechos del prestatario:
1º Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación;
2º En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se de alguna de las siguientes circunstancias:
? Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere Orden ministerial de 5 de mayo de 1994;
? Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.
3º En el caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación (TAE), calculado conforme a las reglas establecidas por el Banco de España, se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
4º En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
5º En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
6º Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
Así el Notario está obligado, salvo renuncia de las partes, a recabar del Registrador la información completa sobre la situación de titularidad de la finca que se pretende hipotecar y sobre los derechos y cargas que pesan sobre la misma, y la escritura será otorgada dentro de los diez días siguientes a la recepción de tal información. En el caso de que en dicho periodo intermedio se produzca cualquier cambio en el Registro, el Registrador, sin necesidad de solicitud expresa, lo comunicará la notario dentro del mismo día en que se produjo la modificación.




¿ que contenido mínimo debe tener el contrato de préstamo?

1º- La cuantía máxima del préstamo en proporción al valor de la tasación de la vivienda.
2º-El plazo total y el de carencia. Es decir, el tiempo en el cual el contrato aún no tiene efecto.
3º-La periodicidad de los pagos y el sistema de amortización.
4º-El tipo de interés fijo o variable. En este último caso, el contrato debe indicar el tipo de interés que se utilice como índice o tipo de referencia y el plazo de revisión del tipo de interés.
5º- Las comisiones aplicables, en especial, las de apertura y amortización anticipada, teniendo en cuenta que ésta puede ser total o parcial.
6º- Los gastos a cargo del prestatario (tasación, impuestos y aranceles) con indicación de su cuantía, al menos con carácter orientativo.
7º- Número e importe de las cuotas periódicas.




¿ Como podemos saber cual va a ser el coste real del crédito?

Al contratar un crédito con una entidad bancaria o caja es recomendable conocer cual es la Tasa Anual Equivalente ( TAE), debido a que mediante esta tasa podemos conocer cual será el coste real del crédito que hemos contratado.
La Tasa Anual Equivalente es una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. Pero a la hora de hacer este cálculo debemos tener presente que el tipo de interés no varíe por que en este caso el resultado no será certero. De modo que en el caso de nuestro crédito sea de interés variable deberemos saber que el TAE no es muy útil, nos sirve como mera referencia para conocer el interés proporcional del primer año.
1. Interés
Básicamente existen dos tipos de interés en el mercado: el fijo y el variable.
El interés fijo es aquél que se pacta que no variará durante toda la vida del préstamo.
El interés variable, por el contrario, puede variar en función del tipo oficial del dinero en los mercados monetarios (actualmente lo fija para toda la Unión Europea el Banco Central Europeo), en función de los índices de referencia que se hayan pactado.
En la actualidad es muy frecuente en la práctica que el interés de la hipoteca sea variable, de forma que si el tipo de referencia baja las cuotas periódicas disminuirán en proporción, y si sube aquél éstas aumentarán en la misma proporción. Por ello antes de contratar la hipoteca conviene que nos asesoremos sobre la tendencia al alza o a la baja del mercado monetario, ya que finalmente el tipo de interés que pagaremos está integrado por el tipo de referencia variable más un diferencial (porcentaje añadido) que hemos de pactar con la entidad financiera, y que usualmente es fijo durante toda la vigencia de la hipoteca. Toda esta información la encontraremos en el folleto informativo.
Para comparar las diversas ofertas es especialmente importante fijarse en el TAE, que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra el Banco o Caja de Ahorros, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, etc).
2. Comisiones
Las comisiones más frecuentes e importantes son las siguientes:
a) La de apertura: incluye cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o de tramitación u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, y se devenga de una sola vez.
b) La de amortización anticipada.
c) La de subrogación: se devenga por consecuencia de la transmisión de la vivienda o finca hipotecada en caso de que el nuevo propietario se subrogue en la obligación de devolver la parte del préstamo todavía no pagada.
3. Sistema de amortización del préstamo -forma en que se devuelve-
Se ha de tener presente:
a) plazo de duración del préstamo, es decir, el número de años en que se va a devolver el préstamo. ( cuanto mayor sea el plazo de duración las cuotas mensuales disminuyen, pero por el contrario en su totalidad se pagan más intereses)
b) periodicidad de las cuotas, es decir, intervalo entre pago y pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual ,un recibo al mes.
c) importe de las cuotas. Esta integrada por dos elementos: la parte del capital del préstamo que se amortiza y los intereses que se pagan por todo lo que se debe.
d) por último, se ha de estudiar la conveniencia de devolver el préstamo antes de los plazos pactados, en cuyo caso se ha de solicitar esta posibilidad del Banco o Caja e incorporarla como pacto separado en la escritura, y negociar la comisión que se cobrará por ello. (Desde 1994 la Ley ha establecido un tope máximo para esta comisión en los casos de hipoteca a interés variable que no puede exceder de un 1% de lo que se anticipe. En las hipotecas a interés fijo, sin embargo, no existe límite legal, pero suele estar entre el 2 y el 4% de lo que se devuelve anticipadamente. )
4. Otras obligaciones que habitualmente asume el prestatario
generalmente las entidades financieras exigen:
? un seguro de daños de la vivienda, ya que la seguridad de aquéllas reside en el valor económico de la finca hipotecada, por lo que en caso de siniestro la Ley prevé que la hipoteca se extiende a las indemnizaciones que en tales casos deba cobrar el propietario.
? que el deudor contrate un seguro de vida, puesto que habitualmente el pago regular de las cuotas se hace a cargo de la nómina o de los ingresos profesionales del deudor.




Las condiciones del préstamo que tengo contratado con una entidad financiera me son desfavorables por la evolución de los tipos de interés, de forma que estoy pagando un interés superior al interés existente en el mercado, ¿ que puedo hacer?

En tal caso puede negociar con la entidad crediticia para obtener una bajada del tipo de interés (novación del préstamo hipotecario), si esta no esta dispuesta a dicha bajada puede trasladar la hipoteca (mediante su subrogación) a otro Banco o Caja que mejore las condiciones del tipo de interés.
la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, contempla estos dos supuestos :
a) Novación del préstamo hipotecario :
Consiste simplemente en un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros sobre la mejora de las condiciones de interés, pudiendo también pactarse una alteración del plazo de devolución del préstamo. Esta opción es la más ventajosa para el Banco y para el cliente puesto que los gastos son muy reducidos (los gastos de notaría y Registro están bonificados y la operación goza de una exención en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados);
b) a subrogación del préstamo hipotecario a favor de otra entidad financiera:
Consiste básicamente en trasladar la hipoteca a otra entidad distinta, conservando las condiciones de la hipoteca inicial a excepción de los pactos sobre tipo de interés que se han de mejorar. Esta opción es más compleja y requiere un estudio sobre si conviene o no en función de la parte del préstamo que quede por devolver (será tanto más conveniente cuanto mayor sea esta cantidad). En este caso el coste de la operación se ve incrementado por las comisiones bancarias pactadas en la escritura inicial de la hipoteca por cancelación anticipada, comisión que no puede exceder del 1% si el interés inicial era variable, y será el pactado en caso de que el interés sea fijo. Por su parte los gastos notariales y registrales están reducidos al 50%, y la operación está igualmente exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.




¿Qué ocurre si después de la tasación de la vivienda a hipotecar ,luego la entidad bancaria no nos concede el préstamo hipotecario?

Según la normativa vigente la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional que ha de realizar la tasación y sobre quién recae la obligación de pago del servicio prestado.

En la práctica, normalmente, las entidades imponen la sociedad que realiza la tasación. Por ello previamente, hay que señalar que hemos de firmar una solicitud de servicios, en la que de forma clara se establezcan los siguientes aspectos:

a) Identificación de la vivienda que se va a tasar.

b) Profesional que va a realizar el avalúo.

c) Importe de la tasación.

Hemos de saber que el importe de la tasación nos lo cargarán en cuenta, por ello conviene que de forma anticipada conozcamos su cuantía. Los problemas surgen cuando después de efectuada la tasación del inmueble la entidad crediticia nos deniega el préstamo. ¿Qué ocurre entonces?

1º.- Conviene tener firmada la solicitud de servicios arriba reseñada para concretar quién ha de pagar la tasación.

Por regla general es un gasto imputado al usuario, pero no resulta de una imposición legal, por ello cabe su negociación con la entidad.

2º.- Si la concesión del préstamo es denegada deberán entregar a su solicitante copia del original del informe de tasación practicado.

3º.- La tasación ha de efectuarse por entidad acreditada e inscrita en el registro que a respecto tiene el Banco de España.

4º.- Dicho informe ha de servir al usuario para acudir a otra entidad crediticia y tramitar la solicitud del préstamo hipotecario. Hemos de tener en cuenta que se trata de entidades tasadoras debidamente acreditadas. Por ello resulta totalmente injustificado la realización de un nuevo avalúo. Basta con la tasación ya efectuada.

Para evitar sorpresas desagradables, ha de firmarse solicitud de servicios en la que se señale quién realizará la tasación de la vivienda que se va a comprar, el importe del informe de tasación y quién tiene la obligación de abonar dichos servicios.




El aval en el préstamo hipotecario¿ cuando suelen los bancos exigir avales?¿en que situación quedan los avalistas?

En la práctica, las entidades exigen avales , en dos supuestos: en casos de precariedad laboral, contratos basura, y en los casos en que el importe del préstamo solicitado rebase el 80 % del valor de tasación de la vivienda.

La posición de los avalistas la podemos concretar como sigue:
a) Responden en igual forma y medida que los prestatarios para el caso de incumplimiento o no pago del préstamo. Es decir, responderán no sólo de las cuotas, también de demoras, costas procesales, seguros, etc.

b) Salvo que expresamente lo consientan los solicitantes del préstamo, los avalistas no reciben información alguna sobre el cumplimiento o no de la obligación de pago. Es por ello recomendable que los avalistas se reserven expresamente el derecho de información. En caso contrario la sorpresa puede ser mayúscula si se conoce el impago al recibir la notificación judicial pertinente.

c) Tengamos en cuenta que la entidad no tiene la obligación de embargar en primer lugar el bien hipotecado en caso de impago. Perfectamente pueden, desde el punto de vista jurídico, soslayar la vivienda hipotecada y acudir directamente a la traba de los bienes personales del avalista.

d) En el supuesto de pluralidad de avalistas, en el caso de impago, la entidad puede acudir contra cualesquiera de los avalistas y, no se divide la deuda entre ellos. La entidad ejecutará sus acciones contra aquél que presente bienes más fáciles de embargo y liquidación.

Los avalados deben :

a) Intentar en la fase previa de concesión del préstamo hipotecario negarse al otorgamiento del aval.

Debe ser suficiente la garantía hipotecaria de nuestra vivienda. Si otorgamos aval, para el supuesto de impago de las cuotas respondería no sólo nuestra casa, sino también los bienes personales del avalista.

b) Si existe el aval, en el caso de dificultades de pago, los avalados deben ponerlo en conocimiento de los avalistas. A veces se pueden encontrar soluciones relativamente fáciles, y no esperar a las citaciones judiciales como demandados, con el agravante de los costes causados: intereses de demora, gastos judiciales...




¿Qué es la rehabilitación del préstamo hipotecario?

La duración media de los préstamos hipotecarios oscila entre los quince años y los veinte, de esta forma los prestatarios ( quienes piden el préstamo) pueden afrontar con mayor facilidad el pago de las cuotas que generalmente mensuales deben abonar.
La situación económica del prestatario, no es ilógico que pueda variar en un periodo de tiempo tan largo y por circunstancias sobrevenidas con posterioridad a la concertación del préstamo verse en la imposibilidad de hacer frente a alguna/s de las cuotas.
En tales casos, las entidades crediticias ejercitan un procedimiento judicial encaminado a la resolución del préstamo hipotecario y piden, no sólo las cuotas impagadas, sino también el capital pendiente.

Con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, se permite que el prestatario pueda paralizar la acción judicial contra su vivienda, abonando tan sólo las cuotas atrasadas, sin necesidad del pago del principal, pagando también los gastos judiciales y los intereses moratorios correspondientes. De manera que si la dificultad de pago es de alguna cuota es meramente circunstancial, es suficiente con el pago de las cuotas atrasadas y los gastos originados para que el préstamo se pueda rehabilitar.

En cualquier caso conviene recordar que una vivienda embargada, puede ser vendida, siempre que se comunique al adquirente la situación registral de la misma. ( aconsejable para el caso de que se prevea una imposibilidad definitiva para el pago de las cuotas)




Si le queda alguna duda Consulte a nuestros expertos.

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