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La organización de la comunidad de propietarios

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El comunero es el elemento básico de la Comunidad de Propietarios, que adquiere esa condición por el hecho de ser dueño de cualquiera de las dependencias privativas que hay en un edificio: locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc. Pueden ser comuneros las personas físicas pero también las jurídicas (sociedades, fundaciones, etc.) y en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentran regulados sus derechos y obligaciones.

Para que las Comunidades de Propietarios cumplan sus fines, la Ley de Propiedad Horizontal les ha dotado de una organización que recuerda la de un Estado: el Parlamento, viene a ser la Junta de Propietarios, que es el órgano soberano; el Gobierno tiene aquí sus cargos individuales en el del Presidente (que es el único imprescindible y existe, por tanto, en todas las Comunidades), Vicepresidente, Secretario y Administrador, aunque nada impide que la Comunidad nombre otros cargos del mismo modo que, como vimos, puede acumular el Presidente las competencias de todos los demás.

La Junta de Propietarios no es sólo el órgano soberano de la Comunidad de Propietarios, sino el que desempeña las funciones básicas y el que está sujeto a una regulación más compleja en la Ley de Propiedad Horizontal. Determinados aspectos de ella exigen una mayor atención: su convocatoria, el quórum para la adopción de acuerdos, el acta y el régimen a que debe sujetarse la impugnación de acuerdos.




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El Comunero

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Es comunero toda persona, física o jurídica, propietaria de alguno de los elementos inmobiliarios integrados en un edificio constituido en régimen de Propiedad Horizontal. Frecuentemente el comunero no reside en el edificio y puede tener alquilada su vivienda o simplemente haberla cedida en precario (es decir, gratuitamente), como el hijo que vive en el piso de su padre, pero en tal caso el ocupante no puede ejercer los derechos (salvo en las excepcionales ocasiones en que la Ley lo autoriza) que corresponden al dueño, aunque sin embargo sí le vinculan muchas sus obligaciones.

Entre los derechos del comunero, el básico en relación con la Comunidad que forma con los demás es el de beneficiarse del uso y del aprovechamiento de los elementos, servicios e instalaciones comunes dentro del ámbito que definen siempre la Ley de Propiedad Horizontal y, cuando existen, los Estatutos. También tiene derecho a participar en la toma de decisiones a través de la Junta de Propietarios, que es el órgano que expresa la voluntad comunitaria; así como a intervenir en el gobierno de la Comunidad.

Los deberes del comunero están descritos con detalle en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cuya lectura remitimos subrayando ahora algunos de ellos por su importancia práctica: la de comunicar al secretario o a quien ejerza sus funciones el domicilio en España al que desee que se le remitan las citaciones y notificaciones, de modo que si no hiciera esta indicación se entenderá que da por buenas las que se le hagan en la vivienda o local de su propiedad; la de comunicar el cambio de titularidad de su vivienda o local ya que si no lo hace seguirá respondiendo del pago de las deudas posteriores con la Comunidad; la de no realizar actividades prohibidas, molestas o perjudiciales, acerca de lo cual tratamos en otra sección.




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La Junta de Propietarios

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Es el órgano soberano y protagonista de la Comunidad de Propietarios, cuyas competencias vienen definidas en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien puede decirse que le corresponde decidir sobre absolutamente todas las cuestiones con trascendencia comunitaria.

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal distingue dos clases de Juntas: las Ordinarias que debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas de la Comunidad; y las Extraordinarias, que son todas las demás. En la práctica, la única diferencia efectiva entre ambas clases de Juntas viene determinada por el plazo de antelación que la Ley señala para su convocatoria: un mínimo de seis días para las Ordinarias; y en las extraordinarias, la que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados.

La celebración de la Junta exige su previa y formal convocatoria en los términos legales y previo cumplimiento de los requisitos que se precisan en la sección a que puede llegar picando aquí, donde también puede formalizar una convocatoria completa.

A la Junta puede asistir el comunero personalmente u otorgando su representación a otra persona, en cuyo caso deberá formalizarla por escrito que puede obtener de forma personalizada pinchando aquí.

Si el piso o local perteneciese a varios, deberán designar a un representante para asistir y votar en la Junta. Es muy importante tener en cuenta que el comunero que no tuviera pagadas todas las deudas con la Comunidad al comienzo de la Junta (y no las hubiera impugnado judicialmente, o procedido a consignar notarial o judicialmente la suma adeudada) no podrá votar aunque sí participar en sus deliberaciones, lo que tendrá que advertirse en la convocatoria y hacerse constar en el acta, pues para el cómputo del quórum respectivo no se tendrá en cuenta al comunero ni a su cuota (artículo 15).

El Presidente es el encargado de dirigir la Junta de Propietarios, cuyos acuerdos han de sujetarse a un diferente quórum en función de su objeto.

 




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El Presidente.

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El cargo de Presidente es el más relevante, al punto que es el único que necesariamente ha de cubrirse pudiendo asumirse por él las funciones de todos los demás cargos (Vicepresidente, Administrador y Secretario). Es muy importante tener en cuenta que sólo pueden ser Presidente quienes ostentan la condición de comunero, aunque sea en cuanto propietario de un pequeño trastero, sin que baste ser pariente, representante o apoderado del comunero.

El artículo 13, cuyos apartados 2 y 3 regulan este cargo, señala como plazo de duración de su ejercicio el de un año, aunque los Estatutos pueden disponer otro plazo distinto. Y aunque la Ley no lo dice, el Presidente puede ser apartado en cualquier momento por la Junta mediante acuerdo adoptado conforme al mismo quórum de su elección, si bien la decisión debiera estar motivada.

El nombramiento del Presidente debe hacerse por elección (por el quórum ordinario de mayoría simple) o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Si quien resultase elegido tuviera motivos para excusarse del ejercicio del cargo deberá hacerlos valer mediante un escrito que tendrá que presentar al Juez de Primera Instancia del domicilio de la Comunidad dentro del mes siguiente solicitándole que le releve con expresión de las razones en que se funda, siguiendo el trámite de la regla 3.ª del artículo 17 de la Ley, aunque llegando a este punto es lo más recomendable poner el asunto en manos de un abogado si de verdad quiere que le salga bien. Al resolver lo que estime pertinente, el Juez deberá designar también al comunero que sustituya al Presidente relevado, si es que se inclina por admitir su excusa, mientras se procede a elegir a otro Presidente en el plazo que también deberá fijar el Juez en su resolución.

Las competencias del Presidente están recogidas principalmente en el artículo 13 y en el artículo 16 de la Ley, aunque también aparecen en otros artículos: 7.2, 9.1.e, 9.1.h, 19.3, 20.c y 21.1. Sin embargo, la competencia fundamental y la más relevante es la que le otorga la representación legal de la Comunidad, aunque deba someterse a los acuerdos de la Junta, si se hubiesen adoptado.




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El Vicepresidente.

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Este órgano de gobierno ha sido creado por la reforma de la Ley de abril de 1999 y a él se refiere el apartado 4 del artículo 13 de la Ley pero, a diferencia del de Presidente, puede dejarse descubierto.

Su nombramiento debe hacerse del mismo modo que en otra parte explicamos para el Presidente, aunque en este caso no debe entenderse que la elección para el ejercicio del cargo de Vicepresidente sea obligatoria. Sin embargo, esa remisión exige que para ser elegible se haya de ser miembro de la Comunidad.

Las competencias del Vicepresidente alcanzan a la sustitución del Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ése, pudiendo determinar la Junta de Propietarios los demás términos en que puede asistir al Presidente, que deben precisarse con la máxima concreción. Puede entenderse que su capacidad de sustitución del Presidente alcanza incluso en su competencia de representante legal de la Comunidad, si bien ello será así solamente cuando se den de verdad los casos de ausencia, vacante o imposibilidad.




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El Secretario.

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Contemplado por el apartado 6 del artículo 13 de la Ley, este cargo comparte con los demás, salvo el de Presidente, que no es imprescindible nombrar a alguien para que lo ejerza, pues puede asumir sus funciones el Presidente. Es también posible que se ejerza por el Administrador, que será lo más frecuente si este último es un profesional.

La elección de la persona que cubra el cargo se hará por el quórum ordinario de mayoría simple y sus competencias son las siguientes:

1. Elaborar las certificaciones a que se refieren los artículos 9.1.e, 21.2, 21.11 y 23 de la Ley, respondiendo de su exactitud y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión, y extender la diligencia en la notificación hecha a través del tablón de anuncios a que se refiere el artículo 9.1.h.

2. Recibir y dejar constancia de las notificaciones que corresponde hacer a los comuneros por disposición legal (apartados 1.h y 1.i del artículo 9).

3. Redactar el acta de la Junta, subsanar sus errores y cerrarla dentro del plazo legal.

4. Dirigir a los comuneros las notificaciones y las comunicaciones a que se refieren la regla 1.ª del artículo 17 y el apartado 3 del artículo 19, y colaborar con el Presidente en tramitar la convocatoria de la Junta.

5. Custodiar los libros de actas y conservar, durante cinco años, la documentación comunitaria.

Esta última obligación (impuesta por la reforma de la Ley de abril de 1999) constituye una carga muy gravosa que la práctica en realidad no demandaba y que exigirá la adopción de ciertas precauciones pues cuando se produzca el cambio anual de secretario, el entrante querrá dejar constancia de la documentación que recibe para que si no se le entrega alguna no puede reprochársele que la perdió, y esto complicará mucho e incrementará la responsabilidad del ejercicio del cargo haciéndolo menos apetecible de lo poco que lo era hasta ahora.




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El Administrador.

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No es un cargo que haya de dotarse necesariamente pues sus funciones pueden ejercerse por el Presidente, aunque la progresiva complejidad de las Comunidades y la creciente expansión del número de profesionales especializados hace que su figura se imponga en la realidad actual. A su vez, es el único cargo de gobierno que puede ser ejercido por una persona que no tenga la condición de comunero, aunque también asuma las funciones del cargo de Secretario, como expresamente contempla el apartado 6 del artículo 13 de la Ley. De ser un Administrador externo a la Comunidad, deberá contar con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones aunque dice también el apartado 6 del artículo 13 de la Ley que puede ejercerse el cargo por corporaciones y otras personas jurídicas.

Las competencias del Administrador están definidas en el artículo 20 de la Ley, si bien todas ellas tienen su proyección en el ámbito interno de la Comunidad y siempre dependiendo de la Junta de Propietarios, que podrá ampliar o limitar las que ese precepto señala. Sin embargo la Junta no podrá otorgarle las competencias que corresponden exclusivamente al Presidente por disposición legal como la representación en juicio de la Comunidad.

El Administrador puede ser destituido por acuerdo de la Junta y con el mismo quórum con el que fue nombrado, aunque si se contrató un profesional habrá de estarse a los términos del contrato.

El Administrador está sujeto a responsabilidad, siendo esta proporcional a su cualificación, de modo que el Administrador profesional soporta la responsabilidad máxima en cuanto cabe esperar de él una actuación guiada por el máximo cuidado y el mayor escrúpulo.




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