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Los elementos comunes son aquellas partes del edificio necesarias para su adecuado uso y disfrute por todos, cuya enunciación hace el artículo 396 del Código Civil aunque en ella ni estén todos los que son ni sean todos los que están. Suelen dividirse entre los que lo son por naturaleza y resultan imprescindibles (como la cubierta o tejado) y los que lo son por destino y resultan prescindibles (una vivienda para el portero), pudiendo privatizarse éstos pero no aquellos. Los elementos comunes no pueden ser vendidos, embargados ni gravados, ni pueden dividirse física ni jurídicamente, y pertenecen en cuotas ideales (o porcentualmente) a todos los comuneros por el mero hecho de serlo, en proporción a su respectiva cuota.

Entre los elementos comunes que plantean en la práctica una problemática más frecuente se encuentran:

  • Subsuelo, Suelo y Vuelo
  • Cimentaciones, Muros de carga y Estructura en general
  • Paredes de Cerramiento del edificio
  • Cubiertas o Tejados; Azoteas y terrazas
  • Servicios de calefacción, agua caliente y ascensores
  • Patios
  • Garajes o plazas de aparcamiento
  • Configuración exterior

Es importante destacar que la reforma de la Ley de abril de 1999 introdujo una novedad muy importante al reducir en la regla 1.ª del artículo 17 el quórum anterior de la unanimidad al de 3/5 del total de comuneros y de cuotas para el establecimiento y para la supresión de servicios comunes de interés general, entre los que cita, a título no exhaustivo, los de ascensor, portería, conserjería y vigilancia.

Finalmente, uno de los capítulos más polémicos en la práctica es el que integra lo relativo a las obras sobre elementos comunes, que podemos separar entre las de conservación, reparación e innovación.




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