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Contribución al pago de los gastos comunes

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Los comuneros vienen obligados por el apartado 1.e del artículo 9 de la Ley a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble y los demás que no se puedan individualizar, precisando el apartado 2 que la obligación de pago sigue existiendo aunque el servicio no se utilice.

 

Es importante tener en cuenta que quien está obligado frente a la Comunidad a pagar estos gastos es el comunero, aunque sea otra persona quien ocupe la vivienda o el local, pues en tal caso debe ser él quien se entienda con el ocupante. Lo que no puede pretenderse es eso que tan frecuentemente ocurre: imponer a la Comunidad que cobre los gastos directamente al ocupante no propietario, aunque nada impide que se haga así si se acuerda por las partes implicadas.

El régimen económico de las Comunidades de Propietarios tiene como elemento principal el presupuesto, o plan de gastos e ingresos previsibles, como dice el apartado b del artículo 14 de la Ley, y la cuota o aportación que han de realizar los comuneros, de forma proporcional a su coeficiente si no puede individualizarse, para atender los gastos. No obstante, si pudiera individualizarse el gasto, en función del consumo real de cada comunero, habrá de hacerse.

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de abril de 1999 introdujo una novedad, aunque su resultado final quedó muy lejos de las expectativas iniciales: el fondo de reserva, formado con el 5% del presupuesto anual en los términos que regula el apartado 1.f del artículo 9 de la Ley.

Finalmente, los comuneros pueden formular impugnación contra los acuerdos que aprueban las cuotas o los presupuestos si no se ajustan a las normas que lo regulan; y también establece la Ley de Propiedad Horizontal mecanismos para la reclamación judicial del pago de cuotas que los comuneros no quieran voluntariamente satisfacer, como frecuentemente ocurre.

 




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El fondo de reserva.

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El apartado 1.f del artículo 9 de la Ley regula el fondo de reserva. Inicialmente, el legislador había previsto que se formara aportando acumulativamente cada año el 5% del presupuesto, de modo que en veinte años se conseguiría una dotación equivalente al presupuesto anual. Pero al final se quedó en el 5% del presupuesto ordinario de cada año, por lo que debe ajustarse a las subidas o bajadas que experimente anualmente.

Su finalidad es la de atender las obras de conservación y reparación de los elementos comunes, aunque es palmario que dará para muy poco con el exiguo porcentaje a que quedó finalmente reducido.

Las cantidades del fondo que se gasten para atender sus fines deberán ser repuestas al comienzo del siguiente ejercicio presupuestario, como regula la Disposición Adicional Segunda de la Ley. Esta también prevé un próximo desarrollo reglamentario de esta regulación por los órganos competentes de las respectivas Comunidades Autónomas.




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El impago de la cuota.

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El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal introdujo en nuestro ordenamiento jurídico el denominado juicio monitorio para facilitar el cobro de las deudas de los comuneros como consecuencia del impago de las cuotas a su cargo.

Aunque puede plantearse la reclamación sin abogado, raya la temeridad prescindir de este profesional, especialmente si el comunero se opone a la demanda y hay que entrar a un debate jurídico. Además, los honorarios del Abogado tiene que pagarlos el comunero moroso y como, por definición, es dueño de un piso o local, presenta solvencia segura, por lo que prescindir de la asistencia de ese profesional solo beneficia al deudor.

Aún a pesar del esfuerzo por simplificar el trámite del procedimiento judicial, ofrece en la práctica muchas dificultades, si bien cuando el deudor no formule oposición se procederá al embargo de sus bienes con cuya venta se pagarán también los gastos del juicio, incluidos los honorarios del abogado y del procurador de la Comunidad si hubieran intervenido.

Finalmente, debe hacerse una alusión a las ventajas que tiene la Comunidad para cobrar su deuda frente al comunero: por un lado, el piso o el local responde del pago de las cuotas que se hayan devengado desde el 1 de enero del año anterior al día en que se efectúe la reclamación judicial; por otro lado, la Comunidad tiene también un derecho a cobrar por delante de otros acreedores, en los términos que regula el apartado 1.e del artículo 9 de la Ley.

Por lo anteriormente expuesto, conviene tener cuidado cuando se compra un piso o local, pues si no se comprueba que esté al corriente en el pago de sus cuotas, puede ocurrir que tenga que acabar pagándolas el comprador para evitar que le embarguen el piso o local por las deudas del propietario anterior.




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