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Las reglas de la comunidad de propietarios:

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En el derecho español, el apartado en que se trata esta materia se titula Propiedad Horizontal y las reglas a que se sujeta, vistas en su conjunto, se encuentran en diversos planos:

  1. Las reglas legales, grupo dentro del que se incluyen las normas del ordenamiento jurídico que rigen esta materia, siendo la principal de todas ellas la Ley de Propiedad Horizontal.
  2. El Título Constitutivo es el presupuesto jurídico, formalizado en la denominada Escritura de División Horizontal, para que un edificio se halle sujeto a este régimen, por lo que debe existir en todas las Comunidades de Propietarios. Sin embargo, los Estatutos, aunque contienen reglas esenciales para conocer ese régimen, existen en relativamente pocas Comunidades.
  3. El Reglamento de Régimen Interior se confunde frecuentemente con los Estatutos, aunque mantienen diferencias muy importantes. El Reglamento ocupa el último escalón de las reglas y son también relativamente pocas las Comunidades que cuentan con él.

Aunque la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de abril de 1999 no ajustó la Exposición de Motivos (el preámbulo de la Ley) de la Ley vieja, sin embargo constituye un texto de alta calidad que, con pequeñas salvedades, expresa muy acertadamente el sentido de esta norma




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Las reglas legales

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Se encuentran en el primer nivel jerárquico y en buena parte tienen carácter imperativo (por ejemplo: solo puede ser Presidente quien sea comunero) aunque en otras ocasiones permiten alternativas (por ejemplo: el Administrador puede no ser comunero), pero no siempre es fácil distinguir cuándo tiene carácter imperativo y cuándo dispositivo.

El grupo de las reglas legales básicas está integrado por el artículo 396 del Código Civil, que es el pórtico de la institución; y la Ley de Propiedad Horizontal, que es la norma que absorbe el protagonismo y en la que se centra la regulación de esta materia, que se ha visto reformada profundamente por una Ley de abril de 1999.

A continuación, existe otro grupo de normas complementarias: el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, que se refiere al diligenciamiento de los libros de actas; la Ley 15/1995, que estableció unos mecanismos para favorecer la realización de obras que permitieran eliminar barreras arquitectónicas para minusválidos y ancianos; el Real Decreto-Ley 1/1998, que obliga a dotar a los edificios de infraestructuras comunes para acceder a servicios de telecomunicación; y cerramos la relación con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos porque en ella se regula lo relativo al pago de los gastos comunitarios en la relación entre el inquilino y el dueño




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Titulo constitutivo y estatutos.

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El Título Constitutivo es el instrumento jurídico, normalmente formalizado en una escritura que se denomina de División Horizontal, por el que el dueño o los dueños de un edificio deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc) cobren individualidad jurídica (pues antes no eran más que una parte del edificio, que era el único objeto con existencia jurídica) , se sometan al régimen específico de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes (además de los que necesariamente tienen ese carácter por disposición legal: el tejado, por ejemplo) y fijando el coeficiente expresivo de la proporción en que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto activamente (en qué medida le pertenecen los elementos comunes) como pasivamente (en qué medida debe contribuir a su mantenimiento, reparación, etc). El contenido del Título Constitutivo viene determinado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En todas las Comunidades de Propietarios tiene que haber, por el solo hecho de su existencia, un Título Constitutivo previo. Pero son una minoría, relativamente, las que cuentan con Estatutos propiamente dichos, aunque pueden establecerse en cualquier momento siempre y cuando así se acuerde unánimemente por todos los miembros de la Comunidad. Aunque los Estatutos pueden regular cualquier aspecto comunitario, su sentido específico se centra en el establecimiento de derechos y obligaciones para los comuneros así como en la regulación de su ejercicio, siempre dentro del límite que impone la Ley de Propiedad Horizontal: a través de los Estatutos puede fijarse el plazo de duración del cargo de Presidente pero será nula la cláusula estatutaria que permita que pueda ejercerlo una persona que no sea miembro de la Comunidad. Una advertencia a tener muy en cuenta: es preciso no incurrir en el error (muy frecuente en la práctica) entre Estatutos y Reglamento de Régimen Interior.

Finalmente, si quiere saber si su Comunidad tiene Estatutos y, en caso afirmativo, cuál es su contenido, deberá consultarlo en el Registro de la Propiedad aunque normalmente alcanzará el mismo resultado examinando la Escritura de División Horizontal del edificio.




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Reglamento de régimen interior.

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Ocupa el último lugar de la jerarquía normativa en esta materia y su ámbito viene determinado por el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es muy importante no confundirlo con los Estatutos, aunque comparte con ellos una característica común: ambos son prescindibles, pues pueden no existir y de hecho la mayoría de las Comunidades no cuentan con ellos. Pero mientras que la imposición y modificación de Estatutos exige unanimidad, las del Reglamento se hacen por acuerdo de la Junta de Propietarios sujeto al mismo quórum con que se adopta cualquier acuerdo ordinario: el menos exigente de todos, que es la mayoría simple, aunque la forma de computarlo depende de que la Junta se celebre en primera o en segunda convocatoria. La segunda diferencia importante entre Estatutos y Reglamento se percibe en su objeto pues mientras que los primeros ordenan aspectos esenciales de la Comunidad (fijando los elementos comunes del edificio o determinando y delimitando derechos y obligaciones de los comuneros, por ejemplo) sin embargo el Reglamento se limita a regular simples "detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes", como dice el artículo 6 de la Ley: por ejemplo, el horario de funcionamiento de la calefacción, las dimensiones que han de tener las placas que anuncian las actividades que se ejercen en las oficinas o el régimen de recogida de basuras especificando el lugar en que se depositan y cuándo se retiran. Por ese contenido práctico también se ha denominado al Reglamento Ordenanzas de Vecindad, pero en realidad son poco útiles si los vecinos no se proponen respetarlas pues entonces hay que acudir al Juez y es manifiestamente desproporcionado poner un pleito por el hecho de que, por ejemplo, un vecino haya puesto una plaquita en su buzón sin ajustarse al modelo que se acordó en el Reglamento para dotarles de homogeneidad




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