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La Junta de Propietarios

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Es el órgano soberano y protagonista de la Comunidad de Propietarios, cuyas competencias vienen definidas en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien puede decirse que le corresponde decidir sobre absolutamente todas las cuestiones con trascendencia comunitaria.

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal distingue dos clases de Juntas: las Ordinarias que debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas de la Comunidad; y las Extraordinarias, que son todas las demás. En la práctica, la única diferencia efectiva entre ambas clases de Juntas viene determinada por el plazo de antelación que la Ley señala para su convocatoria: un mínimo de seis días para las Ordinarias; y en las extraordinarias, la que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados.

La celebración de la Junta exige su previa y formal convocatoria en los términos legales y previo cumplimiento de los requisitos que se precisan en la sección a que puede llegar picando aquí, donde también puede formalizar una convocatoria completa.

A la Junta puede asistir el comunero personalmente u otorgando su representación a otra persona, en cuyo caso deberá formalizarla por escrito que puede obtener de forma personalizada pinchando aquí.

Si el piso o local perteneciese a varios, deberán designar a un representante para asistir y votar en la Junta. Es muy importante tener en cuenta que el comunero que no tuviera pagadas todas las deudas con la Comunidad al comienzo de la Junta (y no las hubiera impugnado judicialmente, o procedido a consignar notarial o judicialmente la suma adeudada) no podrá votar aunque sí participar en sus deliberaciones, lo que tendrá que advertirse en la convocatoria y hacerse constar en el acta, pues para el cómputo del quórum respectivo no se tendrá en cuenta al comunero ni a su cuota (artículo 15).

El Presidente es el encargado de dirigir la Junta de Propietarios, cuyos acuerdos han de sujetarse a un diferente quórum en función de su objeto.




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Convocatoria de junta de propietarios.

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La Junta debe reunirse previa convocatoria que debe hacer o bien el Presidente o bien, si él no quiere o no puede hacerlo, la cuarta parte de los comuneros o un grupo de ellos (sea cual sea su número) cuyos coeficientes sumen por lo menos el 25% del total.

La convocatoria deberá cumplir una serie de requisitos que pueden agruparse en unos de carácter material: 1. el lugar de la Junta; 2. la fecha y la hora, tanto en primera como en segunda convocatoria si ésta también se hace; 3. el orden del día; 4. persona o personas que convocan; 5. relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la Comunidad, advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos del apartado 2 del artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal. Son requisitos de carácter formal: 1. que la convocatoria se entregue por escrito; y 2. que se practiquen las citaciones en la forma prevista en el apartado h) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, en el lugar que se hubiese indicado al Secretario o, en su defecto, en el piso o local del comunero que hubiera que citar, y si tampoco fuese posible entregar a nadie ahí la citación (aunque no fuese el mismo comunero), que se haga la notificación mediante exposición en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, indicándose con firma del Secretario y del Presidente la fecha y los motivos por los que se procede a esta última forma de notificación. Finalmente conviene recomendar que, cuando quepa sospechar que el comunero negará haber recibido la citación, se envíe esta de modo que permita acreditar su recepción, siendo los medios más completos y baratos el burofax y el telegrama con aviso de recibo.

La segunda convocatoria puede hacerse junto con la primera, exigiendo la Ley un único requisito: que ambas estén separadas por un tiempo mínimo de media hora. Pero si no se hubiera hecho la segunda convocatoria y no pudiera celebrarse en primera, la segunda habrá de convocarse dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada y celebrarse con una antelación mínima de tres días, aunque curiosamente la Ley no señale máximo.

El apartado 2 del artículo 16 contempla la posibilidad de que cualquier propietario pida que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier asunto de interés para la Comunidad, con cuyo objeto deberá presentar al Presidente escrito en el que especifique esos asuntos, viniendo obligado éste a incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Finalmente, aunque la Ley no lo diga, debe facilitarse a los comuneros la documentación necesaria (no sólo permitiendo su examen sino incluso entregando fotocopia) para que puedan preparar debidamente su decisión.




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Acuerdos de la junta de propietarios.

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La Junta de Propietarios es el órgano soberano de la Comunidad y puede, por tanto, decidir sobre todos los asuntos que sean de su competencia. Sin embargo, en función del objeto del acuerdo, habrá de adoptarse con el respaldo de una determinada parte de los votos (denominada “quórum”), que varía también en ocasiones según la Junta se celebre en primera o segunda convocatoria. Hemos de recordar que los comuneros que sean deudores de la Comunidad no pueden votar, aunque entonces no se computa su coeficiente para fijar la base del quórum.

Acuerdos que exigen unanimidad: todos aquellos que impliquen la modificación o la aprobación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos, supuesto dentro del cual debe entenderse comprendida toda actuación que modifique de hecho la situación material de aquellos elementos comunes cuya importancia hace que aparezcan implícitamente amparados por el Título Constitutivo, como la cubierta, la estructura, etc. La regla 1.ª del artículo 17, que establece este quórum, lo dulcifica hasta los 3/5 cuando las actuaciones se emprenden sobre servicios comunes de interés general.

Acuerdos que exigen mayoría cualificada, que están contemplados en diversos artículos de la Ley, y son:
1. la constitución de servidumbres exigidas por la creación de los servicios comunes de interés general (apartado c del artículo 9 y regla 1.ª del artículo 17, quórum de 3/5);
2. el establecimiento o la supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos (regla 1.ª del artículo 17, quórum de 3/5);
3. el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (regla 1.ª del artículo 17, quórum de 3/5). Para el cómputo del quórum de los tres supuestos anteriores ha de tenerse en cuenta el total de comuneros y de coeficientes, hayan asistido o no a la Junta y sea cual sea la convocatoria en que ésta se celebre; y además, también en esos tres supuestos, la Ley permite que se entienda que votan favorablemente los comuneros que, aunque no hubieran asistido, hubiesen sido citados legalmente a la Junta, si se les notifica el acuerdo en la forma que indica el apartado h del artículo 9 y dejan pasar un plazo de 30 días sin manifestar su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario;
4. la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los nuevos servicios de telecomunicación regulados por el Real Decreto-Ley 1/1998 (regla 2.ª del artículo 17, quórum de 1/3 sobre el número total y sobre el total de cuotas);
5. las innovaciones por nuevas instalaciones, servicios o mejoras que hicieran inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de algún propietario (apartado 3 del artículo 11, pues además del quórum normal exige el consentimiento del comunero afectado).

Acuerdos que exigen mayoría simple: son todos los demás acuerdos no comprendidos en los apartados anteriores, que deben sujetarse al siguiente quórum: a) en primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación; b) en segunda convocatoria, el voto de la mayoría de los asistentes siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.




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Acta de la Junta de propietarios.

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El artículo 19  de la Ley ordena que los acuerdos de la Junta se reflejen en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que dispone el artículo 415 D el Reglamento Hipotecario.

El contenido mínimo del acta de la Junta viene fijado por el apartado 2 del artículo 19 de la Ley: 1. fecha y lugar de su celebración; 2. autor de la convocatoria; 3. carácter ordinario o extraordinario e indicaciones sobre si se celebró en primera o segunda convocatoria; 4. relación de todos los asistentes con indicación de sus cargos así como de los propietarios representados con expresión de sus cuotas, y también de los comuneros deudores de la Comunidad que estuvieran privados por ello de su derecho de voto; 5. el orden del día; y 6. los acuerdos adoptados, con indicación de nombre y cuota de los votantes a favor y en contra si esta mención fuese relevante para la validez del acuerdo. Aunque no lo dice éste precepto, pero sí el apartado 2 del artículo 18, debe hacerse constar haberse salvado el voto por quien, habiendo votado en contra de un acuerdo, se proponga impugnarlo judicialmente.

Dice también el artículo 19 de la Ley que el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, siendo ejecutivos los acuerdos desde ese cierre salvo que la Ley dispusiera lo contrario. Dispone ese precepto que el acta se notifique a todos los propietarios, tanto asistentes como ausentes, remitiéndoseles en la forma indicada en el apartado h del artículo 9. También contempla el apartado 3 artículo 19 de la Ley la posibilidad de subsanar defectos o errores del acta siempre que en ella se exprese correctamente y de modo inequívoco la fecha y el lugar de celebración, los propietarios asistentes (presentes o representados) y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra así como las cuotas de participación que respalden a cada uno, y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. La subsanación, de ser procedente, deberá efectuarse antes de la siguiente Junta, que deberá ratificar la subsanación.




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